تحليل تأثير تغيرات أسعار الفائدة على عوائد صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في سوق الأسهم السعودية خلال دورات السياسة النقدية المختلفة باستخدام بيانات السلاسل الزمنية المقطعية

الملخص

لقد شهدت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (الريتس) في سوق الأسهم السعودي نموًا متسارعًا في الآونة الأخيرة، مدعومة بالإصلاحات الاقتصادية الجادة ضمن رؤية المملكة 2030، مما أدى إلى جذب اهتمام عالمي للاستثمار في سوق العقارات السعودي، الذي برز كمركز استثماري رائد في منطقة الشرق الأوسط. تركز هذه الدراسة على قياس حساسية عوائد صناديق الريتس لتحركات أسعار الفائدة باستخدام نموذج المؤشرين لعوائد سوق الأسهم والديون. تشمل عينة الدراسة بيانات شهرية لصناديق الريتس ومؤشر سوق الأسهم، بالإضافة إلى أسعار الفائدة قصيرة وطويلة الأجل، والتي تمتد للفترة من 12 مايو 2016 إلى 10 مايو 2024. وتأتي هذه الفترة بالتزامن مع ثلاث دورات للسياسة النقدية. وتستخدم الدراسة أسلوباً قياسياً يقوم ابتداءً على تقدير نموذج المؤشرين لكل صندوق على حدة، ثم اختبار ما إذا كانت جميع الصناديق تظهر تعرضًا متكافئًا لمخاطر السوق وأسعار الفائدة. وقد أشارت نتائج الاختبار إلى عدم وجود أدلة كافية لرفض فرض التجانس المقطعي بين صناديق الريتس السعودية، مما دفعنا إلى مواصلة التحليل باستخدام طريقة المربعات الصغرى العادية المجمعة (OLS) لتحليل السلاسل الزمنية المقطعية، وبالرغم من أن النتائج القائمة على بيانات فترة العينة بأكملها تشير إلى أن أسعار الفائدة القصيرة والطويلة الأجل تؤثر سلبيًا وبشكل معنوي إحصائيًا على عوائد صناديق الريتس، إلا أن النتائج المستندة إلى العينات الفرعية الناجمة عن تقسيم العينة الرئيسة لفترات فرعية تعكس كل منها التوجه السائد للسياسة النقدية في حينه تميط اللثام عن ديناميكية العلاقة بين صناديق الريتس وأسعار الفائدة؛ حيث يبدو جلياً أن أسعار الفائدة تملك تأثيرًا أقوى على عوائد صناديق الريتس خلال دورة أسعار الفائدة المنخفضة الناجمة عن جائحة كورونا، بينما يضمحل هذا التأثير بشكل كبير خلال السياسة النقدية الانكماشية السائدة حالياً؛ حيث تلاشى تأثير سعر الفائدة طويل الأجل إلى الحد الذي أفقده دلالته الإحصائية.